- ビルメンテナンス・警備のEBITDA倍率は3.5〜6.0倍、営業権は利益の2〜5年分が実務レンジ
- 年間契約の比率と継続年数
- 最低賃金上昇で人件費が上がる中、単価改定できていない契約は利益の質が低いと見られる
相場の見方：なぜ「3.5〜6.0倍」なのか
非上場の中小企業は、上場企業の類似会社倍率よりも低い水準で取引されます。株式をすぐに換金できない「非流動性」と、規模が小さいことによる事業リスクが織り込まれるためです。ビルメンテナンス・警備の場合、業界の平均的な成長性、参入障壁、属人性の傾向から、EBITDA倍率は3.5〜6.0倍、純資産に上乗せする営業権は実態利益の2〜5年分がレンジになります。
重要なのは、レンジのどこに位置するかは会社ごとの「質」で決まるという点です。同じ営業利益3,000万円でも、下限と上限では株式価値が1.5〜2倍違います。以下の評価ポイントは、その位置を決める要因です。
買い手は誰か
大手ビルメン・警備会社（エリアと契約の獲得）、不動産管理会社（内製化）、投資ファンド（ストック性を評価）。買い手の種類によって重視する点が変わるため、「誰に売るか」で価格は変わります。
評価を押し上げるポイント
- 年間契約の比率と継続年数。契約更新率が高いほどストック性が評価される
- 官公庁・大手不動産との契約実績と入札資格
- 有資格者（電気主任技術者・ビル管理士・警備員指導教育責任者）の在籍
- 現場責任者の定着と労務管理
ディスカウント要因
- 最低賃金上昇で人件費が上がる中、単価改定できていない契約は利益の質が低いと見られる
- 契約が社長の人脈依存だと更新リスクとして減額
- 警備業認定の要件（責任者資格）を社長のみが満たしている場合は承継条件になる
計算例：ビルメンテナンス・警備・売上4.50億円の会社
売上高450,000千円、営業利益27,000千円、減価償却費4,000千円、役員報酬20,000千円（承継後の適正水準12,000千円）、純資産110,000千円、現預金80,000千円、有利子負債40,000千円のモデルケースで試算します。
| 正常収益力の調整 | |
|---|---|
| 営業利益 | 27,000 |
| ＋ 役員報酬の適正化（20,000 − 12,000） | 8,000 |
| 調整後営業利益 | 35,000 |
| ＋ 減価償却費 | 4,000 |
| 調整後EBITDA | 39,000 |
| 純資産＋営業権法 | |
| 純資産 110,000 ＋ 調整後営業利益 × 2年 | 180,000 |
| 純資産 110,000 ＋ 調整後営業利益 × 3年 | 215,000 |
| 純資産 110,000 ＋ 調整後営業利益 × 5年 | 285,000 |
| EBITDA倍率法（ネットデット -40,000） | |
| EBITDA × 3.5倍 − ネットデット | 176,500 |
| EBITDA × 4.5倍 − ネットデット | 215,500 |
| EBITDA × 6.0倍 − ネットデット | 274,000 |
この会社の株式価値の目安は 2.15億円 〜 2.15億円（各手法の中央値）。役員報酬の適正化だけで調整後利益が8,000千円増え、営業権法では中央値で24,000千円分、価値が上がっています。単位：千円。
売却前にできる3つの準備
- 契約一覧（顧客・金額・契約期間・更新率）を整備する
- 単価改定の実績を作り、人件費上昇に耐える収益構造を示す
- 有資格者の育成と、責任者要件の分散
準備には1〜3年かかるものもあります。売るかどうか決めていなくても、いまの評価額と「どの要因で下がっているか」を知ることが、承継の選択肢を広げます。
ビルメンテナンス・警備の売却でよくある質問
契約数が多ければ高く評価されますか？
契約の「継続性」が評価の核です。年間契約が中心で更新率が高ければ、営業権年数は上限（5年）に近づきます。
警備業と清掃業の両方を営む場合は？
それぞれの許認可と契約を評価します。株式譲渡なら許認可ごと承継できるため有利です。
ビルメンテナンス・警備の売却相場、自社の場合は？
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